CENNI GENERALI

La disciplina delle locazioni trova regolamentazione sia nel codice civile (artt. Da 1571 a 1614 c.c.) sia in diverse leggi specifiche (locazione ad uso abitativo: L. 431/1998 e L. 392/1978; locazione ad uso commerciale: L. 392/1978).

La locazione e' il contratto con il quale una parte, detta Locatore, si obbliga a far godere un bene all'altra, detta conduttore, per un periodo di tempo determinato, in cambio di un corrispettivo in denaro. Si tratta di un contratto “consensuale”, in quanto l’iter di perfezionamento è concluso già al momento del valido scambio del consenso e del conseguente raggiungimento dell’accordo, senza necessità di una consegna materiale della cosa. Sotto altro profilo, la locazione è un contratto “a effetti obbligatori”, poiché da esso non deriva l’acquisizione di alcun diritto reale sul bene, bensì semplicemente il diritto di godere e di usare quel bene per un tempo determinato e solo per l’uso consentito e specificato nel contratto medesimo.

Gli elementi che non possono essere tralasciati al momento della stipula di un contratto di locazione sono: la data di stipula, l’indicazione di tutti i dati delle parti compreso codice fiscale o partita iva, l’identificazione del bene compresi i dati catastali, l'uso per cui viene locato, il corrispettivo del canone di locazione e la durata.

Il canone di locazione consiste nella somma che il conduttore si obbliga a versare al locatore; di solito, le parti nel contratto, hanno cura di specificare le voci di cui si compone il corrispettivo differenziando tra corrispettivo annuo per la locazione e spese intese come le somme dovute per pagare gli oneri condominiali e/o eventuali altre spese concordate.

Le parti possono convenire la scadenza naturale del contratto di locazione. Tale termine può essere “ordinario” o “straordinario”: ai sensi dell'art. 1572 c.c. Si intende eccedente l'ordinaria amministrazione una locazione stipulata per più di nove anni.L'art. 1573 c.c., pone in ogni caso un limite alla durata della locazione: qualsiasi contratto stipulato con un termine eccedente i trent'anni si intende automaticamente ridotto a tale periodo con eccezione della locazione di immobili urbani ad uso abitazione. L'art. 1607 c.c. prevede che la locazione di un'immobile abitativo può durare non solo per l'intera vita dell'inquilino, ma fino a due anni dalla sua morte.

Nel caso in cui le parti non convengano alcun termine nel testo del contratto, l'art. 1574 fornisce i criteri in base ai quali, si deve intendere la durata minima di validità contrattuale a seconda del tipo e uso dell'immobile locato (locazioni ad uso abitativo e ad uso commerciale)

Il codice civile prevede degli obblighi per il Locatore:

- consegnare al conduttore l'immobile in buono stato di manutenzione. Nel caso presenti vizi tali da diminuirne l'idoneità all'uso pattuito, è data al conduttore la facoltà di scegliere tra la risoluzione del contratto e una riduzione del corrispettivo, purché non si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili. Qualora i vizi siano di entità tale da costituire pericolo per la salute del conduttore o dei suoi familiari o dipendenti, il conduttore può ottenere la risoluzione del contratto, a prescindere dalla circostanza che i vizi medesimi gli fossero noti, nonostante qualunque rinunzia.

mantenere la cosa locata in stato da servire all’uso convenuto. L’art. 1576 c.c., specifica che il Locatore è tenuto a eseguire tutte le riparazioni necessarie, fatte salve solo quelle di piccola manutenzione, che sono a carico del conduttore. Allo scopo di garantire il godimento da parte del conduttore, il codice prevede che le riparazioni urgenti possano essere eseguite direttamente dal conduttore, salvo rimborso da parte del proprietario, purché gliene sia data contestuale comunicazione.

Dall'altra parte il Conduttore ha a sua volta degli obblighi:

prendere in consegna l'immobile e curarlo con “la diligenza del buon padre di famiglia” e farne l'uso specificato nel contratto con il divieto di mutarne la destinazione o di apportarne modifiche che non siano state espressamente approvate dal locatore.

Pagare al locatore il canone nei termini convenuti

Riconsegnare alla scadenza del contratto l'immobile al locatore “nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, salvo il normale deterioramento d'uso”

Nella locazione degli immobili nel corso degli anni ci sono stati vari provvedimenti legislativi che hanno modificato le norme originarie.

Nel 1978 fu introdotta la legge n. 392/1978, nota come “legge sull’equo canone”, che tentò di regolare, soprattutto dal punto di vista economico, i contratti di locazione.

Il risultato non fu' quello sperato e nel 1992 la legge n. 359/1992 introdusse, limitatamente agli immobili destinati all'abitazione, i “patti in deroga”, consente alle parti la possibilità di stabilire autonomamente la durata dei contratti e il canone di locazione, “in deroga” a quanto stabilito nella precedente legge sull’equo canone.

Nel 1988 ci fu' una nuova riforma con la legge n. 431/1998. Introdotta con il doppio scopo di effettuare una liberalizzazione controllata della locazione e di cercare di regolarizzare tutti la miriade di contratti stipulati “in nero” a causa delle limitazioni delle leggi precedenti. Questa legge riguarda esclusivamente le locazioni ad uso abitativo, mentre gli usi diversi dall'abitazione restano assoggettati, oltre che ad alcuni articoli del codice civile, alle precedenti leggi del 1978 e del 1992.

La legge del 1998 prevede l'istituzione di due forme contrattuali: il “contratto libero” e il “contratto convenzionato” escludendo dal suo campo di applicazione i contratti stipulati dagli Enti Locali per i contratti di carattere transitorio, gli immobili classificati nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, le abitazioni di edilizia residenziale pubblica e le abitazioni concesse in locazione per finalità turistiche.