L'opzione "Cedolare Secca"

Dal 7 aprile 2011, con il decreto sul federalismo fiscale (art. 3 dlgs 23/2011), è possibile optare per l'opzione "cedolare secca sugli affitti". Si tratta di un sistema facoltativo di tassazione semplificato dei redditi derivanti dalla locazione per finalità abitative degli immobili ad uso abitativo, alternativo a quell’ordinario. La cedolare secca, in pratica, sostituisce:

• l’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef) e le relative addizionali,
• l’imposta di registro dovuta sul contratto di locazione,
• l’imposta di bollo sul contratto di locazione,
• l’imposta di registro sulle risoluzioni e proroghe del contratto di locazione,
• l’imposta di bollo, se dovuta, sulle risoluzioni e proroghe del contratto.

L’imposta dovuta nel regime della cedolare secca è pari al 21% e viene ridotta al 19% per i contratti a canone concordato (in accordo all’art. 2, co 3, L. 431/98).Nell'arco di questi ultimi anni la tassazione per i contratti concordati e' stata ulteriormente abbassata, al 15% (Dl 102/2013), ridotta al 10% per il quadriennio 2014-2017. Il Dl 47/2014 ha disposto, infine, che la stessa aliquota sia applicabile anche ai contratti di locazione stipulati nei comuni per i quali è stato deliberato, nei 5 anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto (28 maggio 2014), lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi. 

(Dl 102/2013), ridotta al 10% per il quadriennio 2014-2017. Il Dl 47/2014 ha disposto, infine, che la stessa aliquota sia applicabile anche ai contratti di locazione stipulati nei comuni per i quali è stato deliberato, nei 5 anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto (28 maggio 2014), lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi.

La scelta della cedolare secca comporta il vantaggio che i canoni sono tassati con un'imposta fissa e sono esclusi dal reddito complessivo, il loro importo non ha quindi rilevanza ai fini della progressività delle aliquote Irpef. Viceversa il reddito assoggettato alla cedolare secca deve essere sommato al reddito complessivo del locatore per la determinazione della condizione di familiare fiscalmente a carico, per il calcolo delle detrazioni per carichi di famiglia, per le altre detrazioni d’imposta previste dall’articolo 13 del Tuir, per le detrazioni per canoni di locazione e, in generale, per tutti gli altri benefici collegati al possesso di requisiti reddituali (ad esempio l’Isee). 

Il locatore che intende avvalersi dell’opzione della cedolare secca non deve scrivere una clausola specifica nel contratto, bensi' deve tassativamente e preventivamente spedire al conduttore una lettera raccomandata AR con la quale comunica la sua volontà di optare per l’applicazione della cedolare secca e la rinuncia all’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. In caso di più conduttori, l’opzione va comunicata a ciascuno di essi. Una volta comunicata l'opzione rimane valida per l’intera durata del contratto fino al momento in cui il locatore non decida liberamente di revocare l’opzione; naturalmente la revoca comporterà sia il pagamento dell’imposta di registro per le annualita' residue che la rinuncia alla tassazione agevolata. Sarà cura del locatore comunicare al conduttore la revoca dell’opzione della cedolare secca al fine di procedere solidalmente al pagamento dell’imposta di registro dovuta.

Si specifica che: 

Al fine della comunicazione non è considerata valida:

• ne' la consegnata a mano della lettera, anche con eventuale ricevuta sottoscritta dal conduttore.
• ne' un’eventuale clausola inserita all’interno del contratto dove il locatore dichiara la sua volontà d’esercitare l’opzione cedolare secca.

-In base alla circolare n. 26/E, del 1 giugno 2011, dell’Agenzia dell’entrate, solo per i contratti di  locazione dove il locatore espressamente rinuncia a chiedere gli aggiornamenti ISTAT, il  locatore non è obbligato ad inviare la comunicazione al conduttore.

-Il regime della cedolare secca è applicabile solo ed esclusivamente ai contratti di locazione  aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo locati per finalità abitative e le relative pertinenze.

-Sono esclusi anche gli immobili locati sia con contratto a uso foresteria che ad uso promiscuo.

-L’opzione può essere esercitata anche per i contratti di locazione transitori e per i contratti di  locazione di durata inferiore a trenta giorni nell’anno, per i quali non sussiste l’obbligo di  registrazione in termine fisso.